Nowy podatek od nieruchomości w UK. Czy landlordzi zapłacą za likwidację council tax?

Niedawno na konsultację przyszła do mnie Anna. Oczywiście zmieniam jej imię, ponieważ nie opisuję publicznie spraw moich klientów. Anna od kilku lat posiada dwie nieruchomości na wynajem. Kiedy kupowała pierwszą, wydawało jej się, że plan jest prosty. Najemca będzie spłacał kredyt, wartość mieszkania będzie rosła, a po kilkunastu latach zostanie jej nieruchomość i dodatkowy dochód.

Dzisiaj Anna patrzy na to zupełnie inaczej. Raty kredytów wzrosły, naprawy kosztują coraz więcej, agent pobiera swoją prowizję, a każda kolejna zmiana przepisów dokłada jej następny obowiązek. Najbardziej uderzyło mnie jednak pytanie, które zadała na początku konsultacji: „Dawid, czy w Wielkiej Brytanii w ogóle opłaca się jeszcze być landlordem?”.

Coraz częściej słyszę podobne pytanie. Nie dlatego, że landlordzi nagle przestali zarabiać na wynajmie. Problem polega na tym, że państwu wyjątkowo łatwo jest opodatkować nieruchomość. Nie można jej przenieść do innego kraju, schować ani sprzedać jednym kliknięciem. Rząd wie, gdzie się znajduje, kto jest jej właścicielem i ile może być warta. Dlatego od dawna uważam, że inwestowanie w nieruchomości w Wielkiej Brytanii może być znacznie bardziej ryzykowne podatkowo, niż wielu inwestorów zakłada.

Czy council tax zostanie zastąpiony podatkiem od wartości nieruchomości?

Andy Burnham, który został premierem Wielkiej Brytanii 20 lipca 2026 roku, od dłuższego czasu popierał reformę council tax. Jednym z rozważanych rozwiązań jest zastąpienie council tax corocznym podatkiem obliczanym na podstawie aktualnej wartości nieruchomości. Najważniejsza zmiana polegałaby jednak na tym, że podatek płaciłby właściciel, a nie osoba mieszkająca w nieruchomości.

W modelu przygotowanym przez Fairer Share pojawia się podstawowa stawka wynosząca 0,48% wartości nieruchomości rocznie. Dla second homes, pustych nieruchomości oraz nieruchomości należących do osób, które nie są rezydentami UK, proponowana jest stawka 0,96%. Trzeba jednak bardzo wyraźnie powiedzieć, że nie jest to jeszcze obowiązujący podatek. Nie znamy również ostatecznej definicji second home ani tego, jak przyszłe przepisy potraktowałyby wszystkie nieruchomości buy to let.

Przy nieruchomości wartej £300,000 podatek według stawki 0,48% wyniósłby £1,440 rocznie. Przy stawce 0,96% byłoby to już £2,880 rocznie, czyli £240 miesięcznie. Jeżeli landlord posiada pięć podobnych nieruchomości, potencjalny rachunek może wynieść £14,400 rocznie. Właśnie dlatego nie traktowałbym tego pomysłu jako drobnej korekty council tax.

Podczas konsultacji nie wystarczyło powiedzieć Annie: załóż limited company

Anna przyszła do mnie z przekonaniem, że rozwiązaniem będzie przeniesienie mieszkań do limited company. W internecie przeczytała, że spółka może odliczać koszty finansowania na innych zasadach niż osoba prywatna. Samo przeniesienie nieruchomości do spółki może jednak spowodować powstanie Capital Gains Tax oraz Stamp Duty Land Tax albo szkockiego Land and Buildings Transaction Tax. Czasami koszt wykonania takiej operacji jest większy niż przyszłe oszczędności.

Musieliśmy więc przeanalizować wartość każdej nieruchomości, wysokość kredytów, rzeczywisty zysk, dochody Anny z innych źródeł, planowany okres dalszego wynajmowania oraz to, czy zamierza kupować kolejne mieszkania. Dopiero później mogliśmy porównać pozostawienie obecnych nieruchomości prywatnie, zakup przyszłych przez spółkę, sprzedaż części portfela oraz inne legalne możliwości ograniczenia podatku.

Już sam zakup kolejnej nieruchomości jest dziś bardzo drogi podatkowo. W Anglii i Irlandii Północnej nabywca dodatkowej nieruchomości zazwyczaj płaci 5 punktów procentowych Stamp Duty Land Tax ponad standardowe stawki. W Szkocji Additional Dwelling Supplement wynosi obecnie 8% ceny zakupu i jest płacony dodatkowo do podstawowego LBTT.

Do tego prywatni landlordzi nie odliczają już odsetek od kredytów mieszkaniowych od przychodu z najmu na takich zasadach jak dawniej. Zamiast pełnego odliczenia otrzymują ograniczoną redukcję podatku. W praktyce oznacza to, że landlord może wykazywać stosunkowo wysoki dochód podatkowy, mimo że po zapłaceniu kredytu na jego rachunku pozostaje niewiele pieniędzy.

Czy nowy podatek ostatecznie zapłaci najemca?

Landlord może próbować przenieść nowy koszt na najemcę poprzez podwyżkę czynszu. Nie zawsze będzie to jednak możliwe. Czynsz zależy od lokalnego rynku, zarobków najemców i cen podobnych mieszkań. Jeżeli rynek nie zaakceptuje wyższej kwoty, podatek zmniejszy zysk właściciela.

Część landlordów może wtedy zdecydować się na sprzedaż. Takie mieszkanie nie znika oczywiście z Wielkiej Brytanii, ale może zniknąć z rynku najmu. Jeżeli podobną decyzję podejmie większa liczba właścicieli, liczba dostępnych mieszkań spadnie, a czynsze mogą wzrosnąć. Formalnie podatek zapłaci więc landlord, ale jego koszt może ostatecznie wrócić do najemcy.

Moim zdaniem reforma council tax jest potrzebna, ponieważ obecny system opiera się na przestarzałych wycenach. Nie oznacza to jednak, że przeniesienie całego rachunku na właścicieli będzie dobrym rozwiązaniem. Podatek nie znika tylko dlatego, że zostanie wystawiony na inne nazwisko.

Pełna analiza w zamkniętej grupie Ogarnij podatki

W tym artykule pokazuję jedynie najważniejszy problem. W pełnej analizie opublikowanej w zamkniętej grupie Ogarnij podatki w TaxOne Skool dokładniej opisuję proponowane stawki, przykładowe obliczenia oraz możliwości legalnego ograniczania podatków przez landlordów.

Wyjaśniam tam również, kiedy zakup przez limited company może mieć sens, kiedy przeniesienie istniejącej nieruchomości do spółki może stworzyć dodatkowy podatek, jak analizować koszty, kredyty i rzeczywisty cash flow oraz dlaczego właściciel nieruchomości w Szkocji może znaleźć się w innej sytuacji niż landlord posiadający mieszkanie w Anglii.

Do grupy można dołączyć tutaj: https://www.skool.com/taxone-5217

Grupa Ogarnij podatki jest miejscem, w którym publikuję bardziej szczegółowe analizy, konkretne kalkulacje i bezpośrednie linki do przepisów oraz stron urzędowych. Dzięki temu nie muszę kończyć każdego publicznego artykułu odpowiedzią: „to zależy”. Mogę dokładnie pokazać, od czego zależy i jak policzyć to dla własnej sytuacji.

Opisany podatek od wartości nieruchomości jest obecnie propozycją, a nie obowiązującym prawem. Artykuł przedstawia stan publicznie dostępnych informacji na 27 lipca 2026 roku i nie zastępuje indywidualnej porady podatkowej.

‍