Państwo Kowalscy kupili dom w Bathgate w styczniu 2015 roku za cenę brutto 250,000 funtów. Mieszkali w tym domu nieprzerwanie przez lat 5, a następnie kupili inną nieruchomość i wynieśli się do niej w maju 2020 roku. Dom przez pół roku stał pusty i w tym czasie Kowalscy dokonali w nim szeregu modernizacji, między innymi dobudowali garaż i zaadoptowali na pokój powierzchnię strychu. Potem wynajęli dom początkowo na cele mieszkalne, a następnie na cele biznesowe – jako biura. W styczniu 2022 roku nieruchomość została sprzedana za kwotę 350,000 funtów. Powstaje pytanie, w jaki sposób Państwo Kowalscy mają się rozliczyć i z jakich ulg mogą skorzystać?
Capital Gains Tax (CGT) – podatek od zysków kapitałowych
Jeżeli sprzedajesz dom i uzyskana za niego cena jest wyższa od ceny jego zakupu, wówczas powstała różnica między ceną początkową a końcową jest podstawą opodatkowania. Podatek ten nazywa się Capital Gains Tax – podatek od zysków kapitałowych. Może być on jednak zredukowany do zera, lub tylko do części, jeżeli podatnik spełni wymagane prawem warunki.
Principle Private Residence Relief (PPR) – ulga podatkowa od sprzedaży nieruchomości w Anglii
Ulga ta może być zastosowana do wysokości całej kwoty podlegającej opodatkowaniu, jeżeli sprzedana nieruchomość była jedynym, lub głównym miejscem zamieszkania podatnika przez cały czas, w którym był on właścicielem nieruchomości, a także w niektórych określonych ustawowo sytuacjach, gdy właściciel nie mieszkał w nieruchomości przez jakiś czas, ale później czynił lokal z powrotem swoją główną siedzibą. W opisanym powyżej przypadku tak nie było, gdyż od czasu opuszczenia swojego domu Kowalscy już się do niego z powrotem nie wprowadzili. W takiej sytuacji nie będą mogli sobie odliczyć całej kwoty podatku.
Letting Relief – ulga dla wynajmujących swój dom
Możliwość odliczenia całości CGT posiadają osoby, które wynajmowały swoją nieruchomość. Jednakże osoby, które dokonały sprzedaży po dniu (lub w dniu) 6 kwietnia 2020 roku, mogą zastosować tę ulgę tylko, jeżeli mieszkały w nieruchomości w tym samym czasie, kiedy była ona wynajmowana. Nie miało to miejsca w przypadku Kowalskich, więc ta opcja ich nie dotyczy.
Co zatem można zrobić, żeby nie być obciążonym całością opodatkowania CGT?
Obliczanie opodatkowania
Ustaliliśmy, że w przypadku Kowalskich nie ma możliwości odliczenia pełnego opodatkowania ze względu na fakt, że nieruchomość nie była ich głównym miejscem zamieszkania przez cały czas, kiedy byli jej właścicielami. W tej sytuacji musimy dokonać podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu na kwotę, która się kwalifikuje do ulgi PPR i na kwotę, której nie będzie można odliczyć od opodatkowania. Podział taki nazywa się „apportionment of consideration” i według prawnej regulacji, powinien być dokonany przy pomocy „sprawiedliwej i rozsądnej” metody.
Jaka część zysku ze sprzedaży nieruchomości jest objęta ulgą PPR?
Co to oznacza? Na przykładzie Kowalskich, którzy byli właścicielami domu przez 7 lat, z czego 5 lat dom ten był ich główną siedzibą, ulga PPR dotyczy tylko okresu czasu faktycznego zamieszkania, a zatem w przybliżeniu 76% zysku uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i ta część będzie wolna od podatku CGT. Warto pamiętać, że zysk dotyczący ostatniego okresu bycia właścicielem – zwykle jest to ostatnie dziewięć miesięcy – jest zawsze objęty ulgą PPR.
Jak wzrasta wartość nieruchomości?
Niezwykle ważne jest, aby wiedzieć, że wzrost wartości nieruchomości jest traktowany jako powstający równomiernie przez cały okres bycia jej właścicielem. W przypadku Kowalskich nagły wzrost wartości nieruchomości nastąpił niewątpliwie w momencie ukończenia modernizacji (dobudowanie garażu i adaptacja strychu), jednak w świetle przepisów nie ma to znaczenia. Wzrost wartości jest traktowany jako narastający równomiernie przez cały siedmioletni okres, w którym Kowalscy byli właścicielami domu.
Jak obliczyć kwotę wolną od podatku CGT?
Na przykładzie Kowalskich określenie wysokości kwoty zwolnionej od podatku będzie wyglądało następująco:
Nieruchomość została zakupiona za kwotę 250,000 funtów i przez pięć lat była główną siedzibą Kowalskich. Kowalscy po wyprowadzce dokonali przebudowy domu, która znacznie zwiększyła jego wartość. Później dom był wynajmowany, a następnie sprzedany za kwotę 350,000 funtów (po odliczeniu kosztów, czyli pomoc prawną i agencji nieruchomości), zatem sprzedaż nieruchomości przyniosła 100,000 funtów zysku.
Wyliczenia dokonane na podstawie informacji, przez jaki dokładnie okres czasu Kowalscy byli właścicielami oraz mieszkańcami swojego domu, a przez jaki tylko właścicielami pozwalają na ustalenie, że kwota wolna od podatku na podstawie ulgi PPR to 76,190 funtów. Oznacza to, że z kwoty 100,000 funtów zysku, w zaistniałych okolicznościach opodatkowaniu będzie podlegać tylko 23,810 funtów.
Konkretna wysokość podatku CGT zależy od progu podatku dochodowego, do którego zalicza się podatnik i może być to 10% lub 20%, natomiast należy pamiętać, że jeżeli zysk kapitałowy powstał (jak w przytoczonym przykładzie) w efekcie sprzedaży nieruchomości, kwoty te zmienią się na wyższe i odpowiednio będą wynosić 18% i 28%.
Nie są to natomiast wszystkie ulgi, z których można skorzystać, a też nie każdy będzie mógł wykorzystać ulgę PPR. Będąc rezydentem podatkowym w UK warto zatem przed sprzedażą domu, czy to w Wielkiej Brytanii czy za granicą, porozmawiać z brytyjskim doradcą podatkowym. Albowiem mieszkając w Zjednoczonym Królestwie to tutaj będziesz płacić podatki za zyski z całego świata.
